Qué Es un Contrato de Arras y para qué Sirve

¿Vas a comprar o vender una vivienda? Si es así y es la primera vez que lo haces, probablemente te sientas algo perdido, porque la legislación y la burocracia son realmente intimidantes, algo así como caminar con una venda en los ojos por un campo minado. 

 

Pues bien, uno de los documentos con los que probablemente te vas a encontrar durante el proceso es el contrato de arras. Si no tienes experiencia en estas lides, puede que las únicas arras de las que haya oído hablar es de las que se entregan en la ceremonia de bodas. Y algo tienen que ver, puesto que las arras son según la RAE "la prenda o señal entregada como garantía en algún contrato o concierto", y un matrimonio, si se deja de lado por un momento la faceta afectiva o espiritual, no deja de ser un contrato entre los cónyuges. También la RAE recoge la definición relativa al Derecho que dice lo siguiente: "entrega de una parte del precio o consignación de una cantidad con la que se garantiza el cumplimiento de una obligación". ¿A que ahora ya se va aclarando lo que es este tipo de contrato?

 

Si quieres saber más acerca de lo que es un contrato de arras, qué tipos hay y qué deben contener, sigue leyendo, porque es un tema que creo que te puede interesar. 

 

 

Qué es

 

▣ Es un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor por el que el primero se reserva el derecho de la compra futura de un bien inmueble, entregando una cierta cantidad de dinero, mientras que el segundo se compromete a hacer entrega de esa propiedad, respetando las condiciones pactadas entre ambas partes. 

 

▣ La cantidad que entrega el comprador cuando firma las arras tiene la función de señal o anticipo, que se descontará del precio final. 

 

▣ Es importante tener en cuenta que las arras no es lo mismo que la compraventa con pago aplazado del inmueble, y tampoco es lo mismo un contrato de arras que el pago de los servicios de intermediación de una inmobiliaria, aunque a veces se confunda. Por lo que se debe indicar claramente el tipo de contrato que se va a firmar... y comprobar lo que se está aceptando. 

 

 

Para qué sirve

 

▣ Con este pacto, ambas partes salen ganando. El comprador se asegura de que no haya otra persona que se pueda adelantar a su intención firme de adquirir el bien inmueble. Y el vendedor se asegura que la operación se va a realizar en un plazo determinado.  

 

Tipos

 

Confirmatorias

 

▣ Se denominan confirmatorias, porque con ellas se confirma el compromiso de compraventa por ambas partes, puesto que comprador y vendedor consideran el contrato definitivo y a falta de la formalización. 

 

▣ Este tipo de arras implica que el contrato no se puede rescindir de manera unilateral. 

 

▣ Si una de las partes no cumple con su compromiso, se le aplicarán las reglas generales del Código Civil (art. 1124) relativas al incumplimiento. 

 

▣ En caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir que se cumpla o bien que se resuelva la obligación y que el incumplidor abone intereses y daños y perjuicios.  

 

Penales

 

▣ Estas arras funcionan como garantía de cumplimiento del contrato. Se le aplica también el Código Civil (art. 1152). En este caso ambas partes consideran el contrato definitivo y a falta de formalización.

 

▣ Si el comprador es el que incumple, perderá las arras. La pérdida puede ser del importe total o parcial, según se haya pactado. 

 

▣ En caso de que sea el vendedor el que no cumple, tendrá que devolver la cantidad entregada como reserva por parte del comprador más el importe que se haya acordado en el contrato.  

 

Penitenciales 

 

▣ También se llaman de desistimiento y, a diferencia de las anteriores, cualquiera de las partes puede resolver (dar por finalizado) el contrato de manera unilateral. 

 

▣ Se le puede aplicar el Código Civil (art. 1454), siempre que se haga referencia literal a las consecuencias del incumplimiento y a dicho Código. 

 

▣ Estas consecuencias son las siguientes: cuando resuelve el comprador, pierde las arras; mientras que si es el vendedor, tendrá que devolver el doble de las arras entregadas por el primero. Es decir, si el comprador ha abonado 10.000 euros como reserva y el vendedor decide resolver el contrato unilateralmente, tendrá que pagarle 20.000 euros. 

 

 

Qué debe incluir este contrato

 

▣ Los datos completos tanto del comprador como del vendedor. Serían el nombre y apellidos de la persona física y/o del representante, razón social en el caso de las sociedades, número de identificación (tanto de los particulares como de las sociedades (si fuese el caso), domicilio...

 

▣ Descripción completa de la propiedad.

 

▣ Precio final pactado para la compraventa, así como su forma de pago. También se deben consignar cómo se repartirán los gastos que se puedan derivar de la operación. 

 

▣ Importe de la señal que entregará el comprador, el cual se descontará del precio final una vez que se haya realizado de manera efectiva la compra.

 

▣ Penalización aplicable en caso de incumplimiento.

 

▣ Tipo de arras que se van a aplicar.  

 

▣ Plazo máximo para que se formalice el contrato de compraventa.

 

▣ Compromiso, si es el caso, de firmar el contrato mediante escritura pública. 

 

▣ Fecha de la firma de contrato de arras.  

 

▣ Firma de ambas partes (*).

 

(*) Si alguna de la partes, comprador o vendedor, están casados en gananciales, no hace falta que firme más que uno de los cónyuges. Pero si están en régimen de separación de bienes o se trata de una pareja no casada, deben firmar ambos miembros de la pareja, salvo que el inmueble se adquiera a título particular por uno de ellos.  

 

 

 

Qué cantidad es la adecuada

 

▣ La cantidad será la que establezcan las partes, aunque debe ser razonable y en consonancia con el precio total de la propiedad. Lo habitual es que sea de entre un 5% y un 10% del total.  

 

Y si tienes dudas...

 

▣ En caso de que tengas dudas acerca de cómo se redacta este tipo de documentos, te aconsejo que recurras a un abogado que te asesore. 

 

▣ Por cierto, si intermedia una inmobiliaria, ten en cuenta que puede firmar el contrato de arras o cobrar el importe en nombre del vendedor únicamente si se le ha autorizado de forma expresa, con un poder notarial o en la nota de encargo o contrato de intermediación. Ojo, porque si la inmobiliaria firma un contrato de arras sin el poder del vendedor y recoge el dinero, éste no será válido hasta que no esté firmado también por el propietario. 

 

Espero que esta información te sea útil si vas a firmar un contrato de arras, tanto si eres comprador como vendedor.  

 

 

Información de interés:

Código Civil

 

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La primera vez que apareció el post Qué Es un Contrato de Arras y para qué Sirve fue en el blog de Todos Somos Clientes.   

 

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