miércoles, 10 de mayo de 2017

Cómo Reclamar los Gastos de la Hipoteca

Si has firmado una hipoteca habrás tenido que hacer una sustanciosa provisión para hacer frente a los gastos de constitución; normalmente rondando un 2% sobre lo prestado. Y casi seguro que a la hora de poner ese dinero te ha parecido una barbaridad, pero lo has considerado como uno más de los abusos habituales en los bancos, llámales comisiones por ingresar dinero en una sucursal que no es la tuya, gastos de mantenimiento o de correo (incomprensibles en su mayoría) o seguros vinculados (y obligatorios) a los créditos. Algo inevitable, en resumidas cuentas.

 
Pues bien, no es inevitable, porque puedes reclamar que te reintegren los gastos de constitución de la hipoteca.


Aunque las reclamaciones de las cláusulas suelo o las hipotecas multidivisas son más conocidas, lo cierto es que también puedes pedir que te devuelvan los gastos de constitución, puesto que son las entidades bancarias las que debían abonarlas, no los prestatarios. 


A continuación te doy algunas claves para que sepas más acerca de cómo reclamar, así que te invito a que sigas leyendo... 


Cómo reclamar los gastos de la hipoteca

 
Motivos por los que se pueden reclamar los gastos

 
El Tribunal Supremo, declaró nulas y abusivas las cláusulas de gastos de formalización de las hipotecas en su fallo de 23 de diciembre de 2015 (705/2015).

 
Esta sentencia crea jurisprudencia, puesto que está dictada por la Sala de lo  Civil del Alto Tribunal. Esto significa que todos los juzgados y tribunales de España deben acatarla.

 
Quiénes pueden reclamar

 
Los consumidores y usuarios que tengan hipotecas vivas, es decir, que las estén pagando actualmente.

 
Los consumidores y usuarios que hayan abonado y cancelado sus hipotecas, eso sí, sólo los que las hayan cancelado en los 4 años anteriores a que se dictase la sentencia del Tribunal Supremo.

 
Los gastos que se pueden reclamar no afectan sólo a la primera vivienda, también afectan a las segundas, terceras, etc.


Firma de hipoteca

 
Quiénes no pueden reclamar

 
La sentencia habla de consumidores y usuarios, por lo que sólo pueden reclamar las personas físicas.

 
Las empresas y organizaciones, por el momento, no pueden pedir que se les abonen los gastos de sus hipotecas. Aunque es factible que se pueda hacer en un futuro, puesto que son muchas las entidades que tienen suscritas hipotecas y a las que también se les han aplicado estás cláusulas abusivas de gastos. Y la mayoría son pymes y micropymes. Esperaremos a una nueva sentencia que también ampare a los pequeños empresarios afectados.

 
Gastos que puedes recuperar


  • Notario
  • Gestoría (1)
  • Registro de la propiedad
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (ADJ)
  • Tasación (1)

 
(1) En caso de que haya actuado una gestoría y/o que haya existido una tasación, puedes pedir que te devuelvan también esos gastos. Revisa la documentación y extractos bancarios para comprobar si te los han cargado o no. En el caso de la tasación se puede recuperar si ha sido impuesta por el banco.


Documentos que tendrás que presentar


  • Fotocopia del DNI u otro documento que identifique a los titulares de la hipoteca. En caso de bienes gananciales, habrá que aportar también la identificación del cónyuge.
  • Escritura de la hipoteca.
  • Factura de la gestoría.
  • Factura del notario.
  • Factura del Registrador de la Propiedad.
  • Carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  • Justificante sellado de la presentación de la reclamación en el banco (2)

 
Muchos de estos documentos los encontrarás grapados junto a las propias escrituras. Si no los encuentras, puedes pedir copias al Registro, al notario o a la gestoría. 

 
(2) Si has presentado por tu cuenta un documento en el que solicite la devolución de las cantidades al banco, deberás aportársela al despacho de abogados que te gestione la reclamación en los tribunales. Mi consejo es que no lo redactes tú, es mejor que lo elabore un abogado, aunque seas tú quien lo presente.

El proceso

 
Primero se deberá dirigir un escrito al banco para pedirle al banco las cantidades derivadas de la formalización del contrato y que han cobrado indebidamente, según la sentencia del Tribunal Supremo. Este documento se debe dirigir al Defensor del Cliente de la entidad correspondiente. Este paso es imprescindible, puesto que no se puede iniciar la vía judicial si no se ha presentado esta reclamación escrita que podríamos considerar por las buenas.

 
Luego se espera la respuesta de la entidad, que suele ser negativa o incluso sin contestación en la mayor parte de los casos. En otros pueden ofrecer algún tipo de negociación extrajudicial, que hay que valorar cuidadosamente, puesto que las cantidades ofrecidas siempre serán mucho menores que las que realmente deben. Estas negociaciones extrajudiciales pueden ser el arbitraje, la mediación, la conciliación, etc. Te aconsejo si deseas negociar, lo hagas acompañado de un abogado para evitar que la entidad vuelva a abusar de tu confianza.

 
En caso de la respuesta a tu solicitud sea negativa, se haya quedado sin contestación o que no lleguéis a un acuerdo económico en una negociación previa, será necesario recurrir a la vía judicial. Este paso sería ya por las malas.


 Ley
   

Plazos

 
El criterio de la mayoría de asociaciones de consumidores y despachos de abogados es que la reclamación de gastos de las hipotecas vivas y canceladas no prescribe, por nulidad de cláusulas generales abusivas


Y de todas formas, para reclamar los gastos de hipotecas vivas, tendrías según la teoría más conservadora 4 años a contar desde el día siguiente a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo, así que tienes hasta el 24 de diciembre de 2019. Y para las hipotecas que se hayan cancelado totalmente, puedes reclamar siempre que se hayan abonado en los 4 años anteriores a la fecha de la sentencia, es decir, al 23 de diciembre de 2015. 


A quién recurrir


Puedes recurrir a una asociación de consumidores y usuarios o a un despacho de abogados especializado en este tipo de reclamaciones.

 
Mi consejo es que busques opiniones en Internet y que barajes varias opciones antes de elegir, porque hay diferencias en cuanto a experiencia, calidad y precio. 

 
Cuánto cuesta reclamar


El coste variará según la opción que elijas. En el caso de las asociaciones te exigirán asociarte antes de poder reclamar. Además de el alta y/o cuotas, pueden cobrarte una cantidad fija o un porcentaje sobre el dinero recuperado. 


Si se trata de un despacho de abogados la situación es parecida. En algunos de ellos te pedirán una cantidad al firmar el encargo profesional y luego te pedirán un porcentaje sobre lo recuperado, que suele rondar el 10-15%. 


En otros casos no tendrás que pagar nada al hacer el encargo y te cobrarán ese mismo porcentaje de los gastos que te hayan reintegrado, además de las costas, en caso de que la sentencia condene a la entidad a pagarlas. 


Cuánto cuesta reclamar los gastos de hipoteca


Cuando se vaya a iniciar la demanda tendrás que hacer un poder general para pleitos para el abogado y el procurador que correrá por tu cuenta. El coste dependerá del notario, así que pide precios antes de firmar. Te puedes encontrar con poderes de 50 €... y también de 120 €. 

 
También debes tener en cuenta que si pierdes en los tribunales y te condenan en costas, el banco puede exigírtelas a ti. Estas costas pueden ser los honorarios del abogado y el procurador, la inserción de edictos, los honorarios de peritos, las copias notas o documentos que se soliciten a los Registros públicos.

 
¿Reclamarás los gastos de constitución de tu hipoteca o se los regalarás al banco?


 

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La primera vez que apareció el post Cómo Reclamar los Gastos de la Hipoteca fue en el blog de Todos Somos Clientes.


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