Como los arrendamientos no son sencillos en general, y si se trata de alquiler un espacio para tu negocio la cosa se complica bastante, a continuación quiero compartir contigo algunos consejos para alquilar un local comercial u oficina que pueden serte útiles. No te los pierdas...
Por el principio
Antes de ponerte a buscar un local u oficina, analiza cuáles son tus necesidades. Valora si vas a abrir al público en general, si vas a funcionar únicamente con cita previa, la cantidad de personas a las que prevés que atenderás al mismo tiempo, si te conviene un lugar tranquilo o muy concurrido según el tipo de actividad que vayas a realizar, la forma en que se suelen desplazar tus clientes, etc.
Si no vas a tener abierto al público en general tienes más opciones que el local comercial a pie de calle, como una oficina o un piso en altura. En muchos casos es una elección más económica.
Sé realista en cuanto al tamaño que necesitas. Si no necesitas mucho espacio, no derroches en locales y oficinas inmensos, al menos al principio. No sólo ahorrarás en la renta, también en luz, calefacción y mobiliario.
Analiza qué zonas de la ciudad serían más convenientes para implantar tu negocio. Mi consejo es que elijas más de una, por si debes ampliar tu búsqueda. Haz un estudio de esas zonas para conocer si son ideales para ti.
Cuestión de dinero
Estudia los precios de los alquileres en las zonas que te interesen, así sabrás qué puedes esperar.
Márcate un presupuesto con un importe máximo y no lo superes. Lo ideal es marcarte un precio ideal y uno máximo, para moverte en ese rango a la hora de negociar.
Antes de comenzar a buscar, haz una lista con posibles mejoras con las que puedas negociar con el arrendador. En muchos casos puede compensarte pagar el máximo de tu presupuesto si te ofrecen reducirte gastos fijos o darte servicios añadidos.
No te extrañes de que te pidan informes financieros y mercantiles acerca de tu empresa para hacer un análisis de riesgo para decidir si te alquilan el local o no. Si eres autónomo también te lo solicitarán. Así que antes de comenzar la búsqueda ve haciéndote con balances, informes y declaraciones de impuestos.
No des demasiado información en un principio
Aporta la cantidad de información justa al agente inmobiliario o al particular que arriende el local que te guste. Lo suficiente para que conozcan tus necesidades y expectativas, también para generar confianza en ellos, aunque sin dar explicaciones acerca de tu presupuesto y tus circunstancias económicas.
Si el local u oficina te ha parecido perfecto, no lo demuestres, porque el arrendador o su intermediario intentarán aprovechar esa circunstancia en su beneficio.
Revisa
Revisa cuidadosamente el interior y el exterior del inmueble, comprobando que todo funciona correctamente y está en buenas condiciones de conservación.
Qué pedirle al arrendador
Infórmate acerca de las licencias y permisos que puede necesitar tu negocio. En algunos casos, si vas a cambiar de actividad respecto de la que ya está declarada, tendrás que adaptarte a la normativa correspondiente, que en muchos casos implica obras importantes.
Pide información acerca de la potencia contratada en el local (se ve en la última factura). Si necesitas ampliarla, tendrá que ir un técnico para revisar la instalación... y posiblemente te obligue a renovarla en todo o en parte.
Solicita la licencia de primera ocupación al propietario para obtener la licencia de apertura. Si no la tiene puedes pedir una copia al ayuntamiento o pedir un certificado de seguridad estructural a un técnico, opción que es más rápido, pero tiene coste.
Debes exigir el certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para el arrendador y a ti te dará una idea de cuánto vas a gastar en energía.
Si el local u oficina se encuentra en una comunidad de vecinos, es probable que tengan que autorizar el arrendamiento. Consulta con el propietario si va a ser necesario.
El contrato
Cómo se formaliza
Este tipo de contratos se refleja en un documento privado que no es necesario formalizar ante notario.
No hay ningún formulario de tipo oficial, aunque en Internet puedes encontrar multitud de modelos en los que inspirarse.
En cualquier caso, te recomiendo que recurras a un buen abogado para que revise el contrato que te presente a la firma el arrendador y que añada o elimine lo que considere necesario.
La legislación
Los contratos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994, en su apartado para los contratos de alquiler para uso distinto al de vivienda, que indica que los arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes, en su dispuesta por la LAU y de forma supletoria por el Código Civil.
Cláusulas recomendables
Renta. El importe del alquiler será el que pactéis tanto el arrendador como el arrendatario. Se puede pactar que la renta sea fija, que esté compuesta por una parte fija y una variable (en función de los beneficios) o escalonada (varía según avanza el contrato de alquiler).
Forma de pago. Debe aparecer claramente la forma y plazo en el que tendrás que abonar la renta.
Revisión de la renta. En el contrato debe figurar la revalorización de la renta, que también será pactada. Antes se tomaba como referencia el IPC, aunque ya no es obligatorio. Es importante que este punto esté bien definido para que no te lleves sorpresas.
Fianza. En el contrato debe aparecer la fianza que entregarás al arrendador. La fianza legal es de 2 meses y se debe depositar en la comunidad autónoma en la que esté situado el inmueble.
Otras garantías. El propietario puede solicitar otras garantías además de la fianza como puede ser un depósito en garantía, que suele suponer entre 2 y 6 meses de la renta que se entrega al propietario y que se devolverá a la finalización. También puede pedir un aval bancario, que garantiza un banco por una cantidad concreta y que tiene un coste y debe ser renovada periódicamente.
Duración. No hay plazos mínimos ni máximos. Si no figura el plazo, se entenderá que es de 1 año. La duración no debe ser ni tan corta que no te aporte seguridad y que te deje a merced de una subida astronómica de la renta, ni tan larga que sea una carga si las cosas no te van bien. Si llegado el vencimiento ninguna de las partes muestra su intención de no prorrogarlo, se considerará renovado anualmente hasta que alguna de las partes lo finalice.
Permanencia mínima. El arrendador puede imponer al arrendatario una permanencia mínima en el local u oficina. Si no se cumple, el arrendador puede (y suele hacerlo) pedir que se le abonen las mensualidades que falten para cumplir ese tiempo estipulado.
Preaviso. Otra de las cláusulas habituales es que se pacte la antelación con la que se debe avisar al arrendador de que vas a irte de inmueble.
Obras, mantenimiento y mejoras en el local. Las obras y reparaciones que sean necesarias para la ocupación correcta del local y oficina corren por cuenta del arrendador. Las reparaciones que se deriven del uso ordinario del local, serán responsabilidad del arrendatario. Si quieres hacer obras de mejora en el local, tendrás que solicitar permiso por escrito al propietario. Si tienes planeado hacer renovaciones o mejoras importantes, te aconsejo que intentes negociar con el arrendador una reducción en la renta.
Carencia. En algunos casos puedes pactar con el dueño que no te cobre el alquiler durante el tiempo que dure el traslado o las obras. Esto es importante, porque te ahorrarás un dinero al comienzo de tu actividad, justo cuando más lo necesitas.
Traspaso. Es conveniente que se indique si el arrendador permitirá al arrendatario en traspaso del local o no. Si no tienes derecho a traspaso, no podrás recuperar nada de lo invertido si tu negocio no funciona bien.
Subarriendo. Debe aparecer si hay o no la posibilidad de que el arrendatario pueda ceder en todo o el parte el uso a otro arrendatario. Normalmente no se suele permitir, por lo que si tienes intención de hacerlo, deberías pactarlo antes de firmar o pedir permiso si es que ya has formalizar el contrato.
Gastos. Es imprescindible que se detallen los gastos e impuestos de los que se hará cargo cada parte.
Los impuestos
Los autónomos y empresas tienen obligación de presentar el modelo 115 (IRPF sobre alquileres de inmuebles urbanos). Es una declaración de tipo trimestral sobre las retenciones que se practican sobre los alquileres de locales u oficinas en las que desarrollen su actividad económica, siempre que sean urbanos. Hay algunas excepciones a esta obligación, como que el importe del alquiler no supere los 900 € anuales, que se trate de un arrendador exento, etc. En cualquier caso, te aconsejo consultar con tu asesoría o en la misma AEAT antes, porque la legislación fiscal es compleja y suele cambiar con frecuencia, así no te llevarás sorpresas.
Factura
Debes exigir siempre factura por cada mensualidad o período abonado. Debe figurar tanto el IVA como la retención. Además de ellos es importante que guardes los justificantes de pago de cada una de ellas.
Seguro
Aunque el arrendador tenga un seguro para el local y oficina (generalmente para el continente), tú también deberías contratar una póliza para el contenido, así asegurarás tu mobiliario, equipos y mercancía.
¿Ya tienes tu local soñado?
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La primera vez que apareció el post Consejos para Alquilar un Local Comercial fue en el blog de Todos Somos Clientes
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