Cómo Elegir Inmobiliaria y Acertar de Pleno

Si estás pensando en vender tu vivienda, probablemente estés planteándote si hacerlo por tu cuenta o a través de una inmobiliaria. Y es que lo cierto es que la venta de una casa es un asunto delicado, por muchos motivos, tanto económicos como emocionales. 


Por eso, quiero ayudarte, no a vender tu vivienda (ojalá pudiese hacerlo), pero sí a elegir inmobiliaria y acertar. Porque encontrar la agencia adecuada es el medio más rápido y seguro para tener éxito con la venta.

Inmobiliaria: ¿sí o no?


Ventajas

• Las inmobiliarias conocen el mercado y la zona en la que está tu piso, por lo que pueden ajustar el precio de una forma más realista de lo que lo harías tú.

• Su trabajo es vender pisos, así que dedicarán experiencia, tiempo y recursos de los que tú probablemente no dispones.

• Al hacer de intermediarios entre el comprador y tú, les será más fácil negociar, puesto que para ellos no hay ningún componente emocional a la hora de vender.

• Tienen conocimientos acerca de las obligaciones fiscales y burocráticas que tienen compradores y vendedores, que la mayoría de nosotros desconocemos. 

Inconvenientes

• Se llevan una sustanciosa comisión, que disminuirá el dinero que te llevarás de la venta de tu piso.

• Encontrar la inmobiliaria adecuada es una tarea complicada, por el intrusismo y las malas prácticas que se dan a veces en el sector.

• Intentarán imponerte una exclusiva de venta que, por una parte te garantiza que se esforzarán más en la venta y por otra te expone a tener que trabajar con esa inmobiliaria durante un tiempo concreto, aunque te acabes dando cuenta de que no funciona todo lo bien que debiese.

Consejos para elegir inmobiliaria


Si al final decides que te conviene trabajar con una agencia inmobiliaria, a continuación encontrarás algunos tips para escogerla y trabajar con ella:

• Busca opiniones en Internet y de otros usuarios, que te puedan orientar acerca de cómo desarrolla el trabajo la inmobiliaria en general y la agencia en concreto. 

• En general es mejor trabajar con grandes empresas, que cuenten con una red sólida de agencias. Esto suele beneficiar al vendedor, porque los pisos se suelen poner en común, aunque sea la agencia de la zona la que se encargue finalmente de la venta. Además, cuentan con más recursos que facilitan la venta: publicidad, acciones de marketing, reportajes fotográficos dentro del importe de la comisión por la operación, etc.

• Si es posible, la agencia debería estar cerca de la vivienda que quieres vender, porque significa que conocerá bien la zona. 

• Exige un contrato por escrito y firmado por ambas partes en el que se especifiquen todas las condiciones del encargo de venta. Esto es importante, porque así sabrás qué esperar... y qué exigir.

• Pide que te mantengan informado de la marcha de la venta: visitas concertadas, opiniones de los posibles compradores, ofertas...

• Exige las ofertas siempre por escrito, así te cerciorarás de que realmente son válidas. Si la inmobiliaria toma dinero como reserva o arras, deberá informarte de ello, puesto que lo hará en tu nombre. No será la primera vez que hay problemas con esas cantidades a cuenta...

• Pide que las fotos que se publiquen en Internet y en las acciones de marketing (revistas, folletos, carteles exteriores en la agencia, etc.), sean de calidad. Si el vendedor se te presenta en la propiedad con un simple móvil, cuidado, no es un profesional.  

• Informa al vendedor de las características reales de tu propiedad, tanto las positivas como las negativas, así le darás la mayor cantidad de argumentos posibles. También debes comunicarle (y él pedirte) información acerca de cargas, derramas, obras pendientes, etc. 

• Te recomiendo que consultes con un abogado, que no sea de la propia inmobiliaria. Así te asesorará acerca del contrato de encargo de venta, del de arras y de cualquier duda que te pueda surgir con la operación. 

• En caso de que residas en la vivienda, debes pedirle al vendedor que respete tu intimidad a la hora de realizar las visitas. No es lo mismo enseñar la casa con los propietarios y sus cosas dentro, que hacerlo en una casa deshabitada.

• No te aconsejo que dejes las llaves en la inmobiliaria para que se hagan visitas en tu casa si estás viviendo todavía en ella, te puedes llevar más de una sorpresa desagradable. Aunque no debes interferir en la visita cuando se realice, es cierto que debes estar atento a lo que ocurre en tu propiedad. 

• El vendedor debe causar buena impresión a todos los niveles. Debe tener una buena imagen (higiene, vestuario correcto...), debe tener un trato agradable y correcto, debe responder a las llamadas y mensajes y conocer a la perfección su trabajo.

• Lo ideal es que las visitas siempre las haga el mismo vendedor o al menos el mismo equipo, al fin y al cabo, cada vez que muestre tu vivienda aprenderá más de ella y de cómo presentarla adecuadamente.

Hablando de dinero


Si vendes tu propiedad, tendrás que tener en cuenta el dinero, tanto el que ganarás con la venta como el que tendrás que pagar a la agencia. Aquí tienes algunos consejos al respecto:

• Valora cuáles son tus motivaciones y tus objetivos (realistas) a la hora de vender. Una cosa es tener la necesidad de vender por falta de liquidez y otra muy distinta que quieras cambiar de barrio o que necesites una casa mayor. También es importante saber qué dinero quieres o necesitas obtener según tu economía. De hecho, deberías marcarte la cantidad mínima para vender tu vivienda.  

• Antes de poner a la venta el piso con una inmobiliaria estudia tu zona. Mira precios en Internet, pregunta a tus vecinos y a los porteros de fincas cercanas por cuánto se han vendido viviendas similares en tu barrio. Incluso puedes visitar pisos en venta. Eso te dará una idea de lo que puedes pedir. Si la inmobiliaria te tasa la vivienda muy por encima o muy por debajo de esos precios, desconfía. Si están muy por encima, lo que hará la inmobiliaria es quemar el piso, porque estará mucho tiempo en el mercado y los posibles compradores ni siquiera querrán ir a verlo. Y si está muy por debajo, el piso se venderá rápido, pero tú perderás dinero con la operación. 

• Si también pones el piso a la venta por tu cuenta, ten cuidado de hacerlo en el mismo precio que la inmobiliaria, en caso contrario los posibles compradores pueden pensar que hay algo extraño en la oferta. 

• Exige estar presente en las negociaciones con el posible comprador, así todo será más transparente y pactaréis entre todos las condiciones de la venta. 

• No permitas que acepten cantidades por presentar ofertas sin tu autorización expresa y exige que el contrato de arras se haga estando tú presente.

• Si el agente inmobiliario insiste en bajar sustancialmente el precio que previamente ha establecido contigo, porque tiene una oferta muy a la baja, desconfía. En muchos casos lo hace porque ha inflado el precio al principio para captarte y luego te obligará a hacer una rebaja importante, porque si no la propiedad es invendible o porque tiene un inversor ya pactado del que también se lleva comisión si le encuentra gangas. Si el precio está bien fijado desde el principio, habrá dejado un pequeño margen de negociación, pero el importe final no variará demasiado.

• Las comisiones por venta oscilan entre el 3% y el 6%, dependiendo generalmente de los servicios que ofrece la inmobiliaria: publi, marketing, etc. Si son mucho mayores o mucho menores, desconfía y pide que te expliquen el porqué de esas cantidades. En cualquier caso, si el precio de venta que obtengan es sustancioso para ti, una comisión algo más alta no debería suponerte un problema.

• Sólo deberías pagar la comisión cuando la venta se formalice. Si no llegan a vender tu piso en las condiciones pactadas de antemano, no tendrías que pagarles nada.

Contrato de exclusividad


Las inmobiliarias suelen trabajar con contrato de exclusividad a la hora de vender el piso, porque es una forma de asegurarse el cobro de una comisión. Esto es perfectamente comprensible, puesto que en la mayor parte de los casos las agencias ponen a disposición de la operación recursos humanos y materiales para llevarla a cabo. Por otra parte, si el particular u otras inmobiliarias entran en juego, pueden verse perjudicadas a la hora de trabajar: varios precios o condiciones de venta, visitas que se solapan, ofertas previas que se desconocen, etc. 


Pero también es cierto que la exclusiva es una forma de atarnos como vendedores, lo que no siempre es conveniente. Si la agencia no se esfuerza lo suficiente, no se cerciora que las visitas sean de calidad, sus gestiones no son transparentes o pierde tu confianza por el motivo que sea, puedes revocar esa exclusiva, aunque no haya llegado a su fin. En este artículo encontrarás todas las claves para saber cómo revocar una nota de encargo y los casos en los que no tendrás que pagar indemnización a la agencia. 


Y, ahora, suerte con la venta de tu casa...


 
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La primera vez que apareció el post Cómo Elegir Inmobiliaria y Acertar de Pleno fue en el blog de Todos Somos Clientes.



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